Tag: particulier opdrachtgeverschap

Twee jaar geleden in maart ging onze woongroep, nog onwetend van alle plannen, op reis naar de Verenigde Staten. Een spannende reis, want we gingen een gloednieuwe camper van Chicago naar Los Angeles brengen en zouden daarbij grotendeels over Route 66 rijden. In de aanloop naar de reis was een vierde reiziger afgehaakt en daarom hadden Els, Vincent en Marian aan mij, Truus, gevraagd of ik misschien mee wilde gaan.
Ik had een half jaar daarvoor mijn man verloren en ook wij waren fervent Amerika-gangers en de kans om nog eens langs één van onze favoriete plekken – de Grand Canyon – te rijden, liet ik niet aan mij voorbij gaan.

Niet meer alleen en toch op jezelf

Tijdens deze reis moet het zaadje geplant zijn voor onze plannen. Als aangeschoven reisgenoot werd ik na deze reis ook als serieuze woonpartner gevraagd.
Ik hoefde er niet lang over na te denken. Na het overlijden van mijn man voelde ik me vaak alleen en ik zorgde ook minder goed voor mijzelf. Het idee van een woongroep sprak me zeer aan. Niet meer alleen en toch nog op jezelf.

De verkoop van huis 1

De plannen kregen wat vastere vorm. Er was een optie op een stuk grond. We waren bezig met een ontwerp voor ons woongebouw. Mensen die mij kennen verbaasde het niets dat – ik in augustus 2018 mijn appartement te koop zette. Het was wel even schrikken dat het binnen twee weken verkocht was door Anke Bodewes Makelaardij uit Schiedam en gelukkig kon ik de overdracht nog wat rekken tot januari 2019. Vooruitlopend op ons woongebouw kon ik de zolderkamer bij Els en Vincent betrekken. Mijn spullen gingen bijna allemaal in een grote zeecontainer en werden opgeslagen bij een verhuizer. Op dat moment hadden we nog de illusie dat we voor de Kerst 2019 in ons woongebouw zouden trekken.
Ook al is dat nu eind maart 2020 geworden, het was te overzien. De verhuizing van Schiedam naar Wijk bij Duurstede leverde voor mij geen problemen op, omdat ik zzp’er vanuit huis werk, locatie-onafhankelijk zoals dat zo mooi heet.

En nu de rest nog…

Moeilijker was het met de planning voor de verkoop van de huizen van de overige woongroepleden. Immers, zij zijn al meer dan 30 jaar buren van elkaar en twee huizen naast elkaar tegelijkertijd verkopen kan een probleem zijn.
Besloten werd in samenspraak met Rolan Dirksen van Beumer & Dirksen Garantiemakelaars uit Wijk bij Duurstede om het huis van Els en Vincent als eerste in de stille verkoop te zetten. Door deze zet kun je eisen stellen met betrekking tot de oplevering. Het huis werd netjes aan kant gemaakt en er werd al van alles opgeruimd om het op de foto’s zo mooi mogelijk uit te laten komen. Ook hier was het even schrikken hoe snel het allemaal ging. Na enkele bezichtigingen en wat heen en weer onderhandelen werd een voorlopig koopcontract getekend met wat ontbindende voorwaarden en met een oplevering voor 1 maart 2020. Inmiddels was het al duidelijk dat ons woongebouw eind februari opgeleverd zou worden.

Het laatste huis en een kink in de kabel

Nu was het de beurt aan het huis van Marian. Ook hier de noodzakelijke foto-acties en Rolan Dirksen dacht het huis snel te verkopen. Dit bleek iets te optimistisch. Er waren best wel een aantal bezichtigingen, maar het gouden bezoek zat er steeds niet tussen.
Het liep tegen 1 november en we werden nog niet zenuwachtig, maar toch….
Toen moesten de kopers van het huis van Els en Vincent zich alsnog terugtrekken. Dat was een kink in de kabel, als je denkt je huis verkocht te hebben en je bent weer terug bij af.
Hoewel er nu twee huizen naast elkaar in de actieve verkoop stonden, konden Els en Vincent na slechts 1 nieuwe bezichtiging alsnog hun handtekening onder een nieuw voorlopig koopcontract zetten. Een bijkomstig voordeel was dat de oplevering nog een maand opgeschoven kon worden naar 1 april.

Kort hierna werd ook het huis van Marian verkocht. Dat was wel een flesje wijn waard (of 2).

Al het voorgaande in overweging nemen konden we eigenlijk pas echt opgelucht ademhalen toen alle ontbindende voorwaarden verlopen waren en de waarborgsommen bij de notaris gestort waren.
Tijd om een verhuizer te zoeken en écht serieus te gaan ruimen en inpakken.

Geïnteresseerd in al onze samenwerkingspartners? Klik hier…

Natuurlijk kan ik nu verder gaan met het verhaal van de bouw. Nu ik dit schrijf zitten we daar al aan het eind van het proces.
Nee… we hebben nog een verhaal te vertellen over alle juridische zaken die bij een project als het onze komen kijken. Nog even geduld dus voor de bouwverhalen.

Een premature Vereniging van Eigenaars

In een vroeg stadium waren we al bij de notaris langs geweest om ons te informeren over de noodzakelijke documenten en handelingen.
We dachten al een Vereniging van Eigenaars te kunnen oprichten. Waar begin je dan? Toch zeker bij diegenen die er verstand van hebben.
We werden wat teleurgesteld, want hoewel vooraf duidelijk verteld was waar we voor kwamen, stuitten we op enorm veel vraagtekens.

Kadastrale splitsing

De hypotheekverstrekkers hadden al van meet af aan duidelijk gemaakt dat er alleen een financiering zou komen als er sprake zou zijn van drie apart kadastraal geregistreerde woonunits en niet van één gebouw dat we met z’n vieren zouden kopen.
De gemeente was ons daarin tegemoet gekomen en had de woonbestemming van onze kavel daarop aangepast.

Meer vragen dan antwoorden

De eerste persoon die wij op het notariskantoor spraken, leek het niet te willen begrijpen en de tijdens het gesprek erbij gehaalde notaris, was ook geen ervaringsdeskundige.
Wij vonden het vreemd, want het kon toch niet zo zijn dat het het eerste appartementengebouw was dat op dit kantoor behandeld zou worden?
Met meer vragen dan antwoorden gingen we na dit gesprek naar huis.

Onze eerste bestuursvergadering

We werden door onze financieel adviseur Johan Neuteboom van Freek Hypotheken gerustgesteld. Als de financiering eenmaal rond zou zijn, volgde de rest vanzelf, zei hij. Onze plannen waren op dat moment ook nog niet zo concreet….
We lieten ons niet uit het veld slaan en hielden als niet officiële vereniging onze eerste bestuursvergadering. We modelleerden helemaal naar onze wensen onze specifieke statuten, waarvoor diverse andere documenten als voorbeeld dienden.

Steeds meer documenten

Toen de financiering leek te gaan lukken, maakten we een nieuwe afspraak, dit keer met de kandidaat-notaris die gespecialiseerd was in complexe nieuwbouwdossiers.
Wij waren er ondertussen wel achter dat we met ons particulier opdrachtgeverschap nog een redelijk unicum vormden.
En ook bleek – net als met de financiering – er steeds meer documenten nodig waren om alles voor elkaar te krijgen.

Complex(e) aanduiding

Wat denk je van een appartementstekening, waarin de kadastrale splitsing van units precies op aangegeven staat. Hiervoor zijn strikte regels en het leek wel of er iedere keer bij het indienen van een dergelijke plattegrond (en de revisie daarvan) een nieuwe regel verklapt werd. Gelukkig toonden onze architecten Rob Bonneur en Simon Dries van Invorm Architecten dat ze een lange adem hadden. Na enkele mislukte pogingen werd de plattegrond geaccepteerd en kon de complexaanduiding door het kadaster worden afgegeven.

Geen log lichaam

Er was nog de vraag wat er allemaal in de overdrachtsaktes voor de oprichting van de VvE terecht moest komen.
De statuten die we al zo voortvarend gemaakt hadden, deden hun dienst voor het inschrijven van de vereniging in de Kamer van Koophandel, maar het bleek dat ze niet volledig in de overdrachts-/oprichtingsakte opgenomen hoefden te worden. De notaris heeft ons daarin uiteindelijk toch goed kunnen adviseren.
Het eindresultaat was een goede bescherming van de afzonderlijke bewoners en de doelstelling van de vereniging, zonder van de VvE een log lichaam te maken.

Met de notariële afwikkeling van alle aktes én de financiële stukken is het allemaal net op tijd goed gekomen. Restte ons alleen nog twee van de drie huizen te verkopen, maar daarover later meer.

Geïnteresseerd in al onze samenwerkingspartners? Klik hier…

Eerder schreef ik al dat het slagen van ons project afhing van een aantal elementen: de grond, de omgevingsvergunning, het ontwerp, de aannemer en de financiering.
Wat ons steeds duidelijker werd, was dat ook al deze elementen een groen vinkje moesten hebben voor we verder konden.

Flipperen met emoties en elementen

We hebben onze microsuccessen uitbundig gevierd. We konden de wereld aan.
Maar er stonden ook teleurstellingen, tegenvallers en onzekerheden tegenover. Menig slapeloze nacht viel ons ten deel.
Er werd enorm geflipperd met onze emoties en de afzonderlijke elementen. Stond het vinkje voor het ene component op groen, dan leek het haast wel standaard dat er een ander weer op rood ging.

Vier van de vijf vinkjes op groen

Uiteindelijk hadden we de optieovereenkomst voor de grond en een mooi ontwerp. We vonden een aannemer die met ons het avontuur wilde aangaan. Na het op één lijn krijgen van het ontwerp en de kosten die ons project met zich meebrachten kregen we – mede door de goede begeleiding van de architecten Rob en Simon van InVorm Architecten – redelijk snel de omgevingsvergunning.

Alleen nog een financiering

Wordt er door veel banken geadverteerd met het openstaan voor nieuwe ideeën, duurzame projecten, hulp voor zzp’ers…. nou dat viel dus vies tegen. We hadden onze financieel adviseur Johan Neuteboom van Freek Hypotheken uit IJsselstein vanaf het begin aangehaakt bij ons project. Sterker nog, voordat we ook maar één stap gezet hadden, zaten we bij hem om de tafel om te kijken of ons project een haalbare kaart zou zijn. Je zou toch denken dat het inruilen van drie woningen voor slechts eentje aantrekkelijk zou zijn voor geldschieters. In alle drie te verkopen woningen zat in meer of mindere mate overwaarde.

In de aanloop had Johan al vele banken benaderd en hoewel alle banken steevast aangeven het een prachtig plan te vinden met een blik op de toekomst gericht, kwam hij nergens verder. Er waren natuurlijk wel uitdagingen:

1. Was het 1 woonhuis of juist een woongebouw met 3 appartementen en gemeenschappelijke ruimten
2. Wie waren de partners in dezen, 3 aparte partijen schrokken de meeste hypotheekgevers af
3. Één van de partijen was een zzp’er, weliswaar met mooie omzetcijfers maar o zo eng.

De dans om de hypotheken

Toen het puntje bij het paaltje kwam, haakte de ene na de ander hypotheekgever af.
Er was inmiddels al wel duidelijk dat het een kadastraal gesplitst woongebouw zou worden.
Om het eenvoudig te houden zouden we allemaal bij de zelfde hypotheekverstrekker de lening aanvragen.
Hoewel Johan rode oren van het telefoneren had en een schorre keel van het steeds weer alle ins en outs uitleggen, bleef er uiteindelijk maar 1 hypotheekbank over, de ABN AMRO-bank.
Nu zou je denken appeltje-eitje, je dient de financieringsbehoefte in en voor twee van de drie partijen was ABN AMRO al de huisbank.

De vuist op tafel

Nou…. Niets was minder waar. Het hemd werd ons van het lijf gevraagd, ook zaken die we op het eerste moment nog niet konden leveren, zoals de omgevingsvergunning.
Iedere keer liep de aanvraag vast op kleine radertjes en telkens werden dezelfde vragen aan één van de andere twee partijen gesteld. Het leek of we in een vicieuze cirkel terecht waren gekomen.
Nadat Johan een keer langsgegaan is bij zijn contactpersoon bij ABN AMRO en daar een beetje boos geworden was, werd er één accountmanager op onze dossiers gezet. Voor die tijd waren de dossiers bij verschillende personen ondergebracht die – eigenlijk wel begrijpelijk – ieder hun eigen vragen en procedures hadden voor het goedkeurende stempeltje op de aanvraag.

Om geïnteresseerden niet bij voorbaat al te ontmoedigen voor een soortgelijk project lijkt het advies om in een dergelijke financieringsvraag meteen aan het begin te vragen om één behandelaar voor de gezamenlijke dossiers een waardevolle tip.

Just in time

Helaas was onze vreugde van korte duur. Het beoordelen van de dossiers begon weer van begin af aan met de daarbij behorende vragen…. Inmiddels kwamen de datum van de uiterlijke overdracht van de grond en de startdatum van de bouw door de aannemer steeds dichterbij.
De zenuwen bij de drie partijen raasden door het huis en ik mag wel zeggen dat die tijd erg vervelend was (understatement of the year). We balanceerden op hoge toppen van vreugde (de omgevingsvergunning) en vielen in diepe dalen (de hypotheken).
We hebben ons aan alle kanten moeten vastleggen bij de bank voor wat betreft ons commitment voor het afronden van het project.
We voelden ons enorm in een hoekje gejaagd, omdat we weinig keuze hadden, maar uiteindelijk konden we op vrijdag 23 augustus onze aktes van splitsing, aankoop grond en hypotheek tekenen.

De bouw kon van start gaan, just in time.